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逾期五年未辦產權,構成違約賠償百萬
發表時間:2019-10-30

逾期五年未辦產權,構成違約賠償百萬


    一、導讀
    賣房后賣家協助買家辦理房屋產權證,本是房屋出售方的義務,尤其是有白紙黑字的協議明確了此項義務后,就更應嚴格履行,否則將承擔相應的違約責任,以下案例的蔣某就因此嘗到了苦果。

    二、案情回顧
    2010年11月,蔣某與陳某簽訂《房屋買賣協議書》,約定蔣某將兩套房屋出售給陳某,陳某分3期支付房屋價款955萬元。協議書特別約定:“房屋由蔣某辦理產權證并交付陳某,最長時限不超過3年;如違約,違約方應賠償守約方房屋總價款l0%的違約金。”合同簽訂后,陳某支付了購房款,蔣某交付了房屋。但直到2018年,蔣某仍未按照約定為陳某辦理房屋產權證。陳某遂訴至法院,要求蔣某支付逾期辦證的違約金。

    三、法院裁判
    一審法院經審理認為,蔣某的行為構成違約,但綜合考慮案件情況,酌情將違約金調低至9萬元。陳某不服,向二審法院提起上訴,蔣某提出違約金過高應予調整的上訴理由。
    二審法院經審理認為,蔣某應就違約金過高應予以調低的主張提供證據,證明約定違約金超過陳某因未按約獲得不動產權證所造成損失的30%,而蔣某未提供相應證據證明,故其請求沒有事實和法律依據。
    此外,陳某于簽訂協議時已履行了支付大部分房款的義務,蔣某的主要義務為交付房屋并辦理房產證,蔣某在簽訂協議時,對自己應承擔的主要義務、違約責任有明確的認知和預期,逾期辦理房產證長達五年,且本案中也沒有證據證明逾期辦證的責任不在于蔣某。由此可認定,蔣某主張調整違約金的請求沒有事實和法律依據,原審認定蔣某違約正確,但酌情調整違約金不當。
    二審法院遂判決撤銷一審判決,改判蔣某向陳某支付逾期辦理不動產權證違約金95.5萬元。

    四、熱點點評
    房屋買賣對于大多數家庭來說無疑是一項重要的交易行為,然而,人們在購房過程中卻常常遇到許多的鬧心事,其中之一就是不能按照合同約定的時間拿到房屋產權證。
    不能及時拿到房屋產權證的原因是多方面的:有的是因為房屋出售方在房屋還不具備出售條件的情況下就擅自出售,有的是因為房屋出售方涉及官司而房屋被凍結,還有一些房屋出售方合同觀念淡漠、守約意識缺乏,在向房地產登記機構辦理房屋產權轉移登記過程中拖拖拉拉、效率低下,以至于錯過了合同約定的時間。
    如果房屋出售方不能按照合同約定辦理房屋產權轉移登記并獲得登記單,或者因為房屋出售方的責任而使購房者不能按時拿到房屋產權證,就應當承擔相應的法律責任,而支付一定數額的違約金就是承擔責任的一個重要方式。違約金既是為了補償守約方的損失,也是為了給予違約方一定程度的懲罰,以增強房屋出售方的責任心,使有過錯的售房者付出應有的代價,保護守約方的合法權益。

    五、法條鏈接
    《中華人民共和國合同法》
    第一百零七條  【違約責任】當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
    第一百一十四條  【違約金】當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金,也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。    
    約定的違約金低于造成的損失的,當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的,當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。    
    當事人就遲延履行約定違約金的,違約方支付違約金后,還應當履行債務。 

  

 
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